“Plan de viviendas ¿un cuento chino?”

DIARIO “UNO” de Mendoza
Sábado, shop   16 Septiembre de 2006

OPINION

PLAN DE VIVIENDAS: ¿un cuento chino?

La nueva propuesta de la Nación para que los inquilinos puedan acceder a la casa propia es analizada a la luz de las estadísticas. Los errores que no deben repetirse.

Edgardo Civit Evans
Presidente de Unidevi
Asesor económico financiero

El Poder Ejecutivo Nacional anunció, por segunda vez en 30 días, un nuevo plan de viviendas, prioritariamente destinado a familias que se encuentran alquilando. Participarán 17 bancos (el 10%) del sistema, quienes solamente prestarán a 17.000 familias.

Argentina padece un déficit habitacional estimado en más de 2.500.000 unidades que se agrava con el tiempo y la falta de políticas habitacionales de mediano y largo plazo, hecho acreditado con el impresionante crecimiento de villas inestables registrado en todo el país en los últimos años.

El déficit está compuesto por quienes:

Se encuentran alquilando.

Habitan en condiciones de hacinamiento y promiscuidad.

Ocupan viviendas que se encuentran en condiciones deplorables.

Considerando que el crecimiento vegetativo de la población ha sido estimado en el 1,8% anual y que la tasa de nupcialidad es del 7 por mil, sería imprescindible construir entre 170.000 y 180.000 viviendas por año, solamente para cubrir estas necesidades, sin atacar el déficit existente.

Para ir solucionando el déficit y cubriendo el crecimiento vegetativo habría que construir 250.000 viviendas por año, en un plan de 25 a 30 años.

Mediante el aporte del sistema financiero se ha facilitado la adquisición de 36.000 viviendas.

Sumando el notable incremento de la construcción registrado en el sector privado, más los planes oficiales, ni remotamente se edifican el 50% de las 250.000 viviendas anuales, hecho que incrementa el déficit.

Tomemos por ejemplo a Mendoza. El déficit estimado es de 120.000 viviendas, pero sólo podrían acceder al plan anunciado 9.200 familias, o sea el 7% de las necesidades. Ahora tal vez un poco más.

El plan ¿no parece un nuevo cuento chino? Formulo esta referencia porque me recuerda cuando el presidente Kirchner regresó de un viaje a China y manifestó que ese país le prometió que invertiría en Argentina U$S20.000.000.000. Días después, el primer ministro asiático afirmó que China no tenía previsto hacer semejante inversión en Argentina.

Ahora pasa algo similar. Al principio todos expresaron “¡qué bien! ¡Un plan de viviendas!”. Cuando leyeron de qué se trataba, los bancos no quieren prestar, los empresarios no quieren vender y los posibles interesados no pueden adquirir.

Ante el rotundo fracaso, los funcionarios encontraron como solución reducir las tasas, que oscilarán en el orden del 9,5 al 10% final.

El plan originario lanzado por el gobierno (circular 4.559 del BCRA) no contemplaba ningún tipo de subsidio que permitiera reducir las tasas de interés que cobran los bancos, que oscilaban entre el 13% y el 14% anual, gastos y seguros incluidos.

Sólo existirían reducciones de impuestos para las empresas constructoras y alguna disminución en los gastos de los bancos. Muy poco frente a las tremendas necesidades actuales.

A pesar de las leyes que suspenden los remates de viviendas éstos continúan, de modo especial en los bancos estatales.

Los afectados son familias que hace años pidieron créditos que podían pagar, en condiciones similares o mejores a las ofrecidas actualmente (entre el 6 y el 9% anual), que al variar las condiciones económicas y salariales, ya sea por modificación de la tasa de interés (si era variable), aumento de la inflación por encima de los salarios; pérdida del trabajo, por capitalizaciones u otros motivos, cayeron en situación de imposibilidad de pago.

Cualquier plan de viviendas a mediano y largo plazo debe tener en cuenta la capacidad de pago del deudor durante todo el período de amortización del crédito.

La modificación de cualquier variable económica conducirá a situaciones de imposibilidad de pago y consecuentemente al riesgo de juicio y remate.

La capacidad de pago actual y el hecho de ser inquilino constituyen elementos a considerar, pero no significa que en el futuro sean las mismas.

Afrontar el pago de una tasa de interés del 9% ó 10% anual supone tener asegurado y ligado el crecimiento del ingreso a otras variables económicas, como la inflación.

Caso contrario, en algún momento se producirá imposibilidad de pago y riesgo de perder la vivienda, como sucede actualmente.

En las condiciones antes expuestas, los bancos manifestaban que no prestarían a tasas de 6% ó 7% por considerarlas negativas. Solicitan que el Estado les subsidie las diferencias. No hay un crédito otorgado.

El spread (diferencia entre tasa activa y pasiva) debe analizarse respecto de las tasas que pagan los bancos a sus clientes (tasa pasiva), que no superan el 6%. Las que prestan (activas) son fuertemente positivas (el 100% considerando el 12% anual), y más respecto a porcentajes similares en el mundo donde la utilidad financiera no supera el 30%.

En países desarrollados de gran movilidad social, como Estados Unidos, los créditos hipotecarios se otorgan en condiciones muy flexibles, a 50 años de plazo y tasas de interés bajas, que históricamente no superan el 4% anual.

Las familias cuando quieren cambiar de vivienda porque mejoraron sus condiciones salariales, transfieren la casa a otro grupo que se hace cargo de la deuda, o no, y ellos adquieren una nueva obligación en otras condiciones.

El promedio de habitabilidad de una vivienda por familia no supera los 7 años, lo que demuestra los permanentes cambios. En Argentina el promedio de habitabilidad de una casa es de 20 o más años.

Con el anterior plan anunciado, para obtener un crédito para adquirir una vivienda razonable era necesario tener ingresos que superaran los $6.500 mensuales, situación que sobre todo en las provincias no es muy común.


Con los nuevos anuncios habrá que tener ingresos de $5.000 para intentar acceder a un préstamo de $200.000 (valor de un departamento de 2/3 ambientes).

A algunos “iluminados” se les ocurrió ajustar los créditos por salario, o capitalizar intereses, mecanismos prohibidos por la legislación vigente.

Pese a miles de juicios y remates producidos desde la época del proceso militar en que los créditos se ajustaban por índice salarial, no comprenden que cualquier sistema indexado termina con el remate de la vivienda.

Todo sistema de actualización o ajuste de capital perjudica al deudor, situación que se potencia en créditos de mediano y largo plazo.

Ningún plan tendiente a solucionar el problema habitacional será viable si no tiene esencialmente en cuenta, no sólo la capacidad de pago actual del préstamo, sino que esta condición, un porcentaje que no supere el 20% del ingreso, no debería variar en todo el transcurso del plazo de amortización del crédito.

Caso contrario, se tratará de otro cuento chino de peligrosas consecuencias para las familias, como ha sucedido con la circular 1050 y otras “fabulosas ofertas” para acceder al constitucional derecho de contar con una vivienda digna y propia.

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